近年来，随着一二线城市地产市场之间的竞争越来越激烈，很多知名房企将业务重点逐渐转向三四线城市，布局商业地产，头部企业的进入也使得三四线城市的商业地产发展充满了想象力。但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业？飙马商业地产在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下九点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。

  三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变的可调的商业经营空间也比较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。

  所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之最终的原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。

  三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。

  但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。

  飙马商业地产在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下九点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。

  “地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目建议还是不要盲目运营操盘，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业经济价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。

  商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济稳步的增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。

  在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济情况、发展速度及人口上涨的速度等因素造成的。

  在三四线城市运营商业地产，一定要对市场情况做深入体验式的市场调研和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。

  因为在三四线城市，往往城区人口不过几万或十几万，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。按照国际标准，通常人均商业面积1平方米，就达到了中等发达水平，试问中国的三四线城市能否这么快的达到这种水平？所以，商业项目定位不准或轻视规划的话，必须投入精力重新市调进行商业策划。

  在项目前期的整体规划中，就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从项目设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题，项目定位是商业经营旺场的灵魂。

  在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。

  千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑，特别是众多的小业主自营商家。因他们是自己开店做生意，他对于一个商业地产的项目定位、花钱的那群人、运营管理等更有独到见解，他们可以更清楚地知道：如果该项目无法经营火爆，所投资的房产商铺将一文不值！因此在项目前期的规划阶段就要搞好商家的问卷调查，或者有明确的目的性地召开商家座谈会。

  三四线城市的商业地产利润，还应注意项目的可售规模合适和控制销售节奏。由于一段时期内市场接受的意愿与数量有限，在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。

  商业项目的品牌搭配、品类组合、招商成果对任何城市的商业地产价格有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅度的提高，但同时由于三四线城市的区位及开发商，在招商推广方面均不具有优势，强势品牌大商家租期长、物业租赁回报低，也会给项目收益带来影响，所以，三四线城市项目的招商一定要注意平衡，不是名牌商家越多越好。

  三线四线城市的县级商业地产项目招商，必须建立在运营管理的基础上，还必须和项目销售捆绑在一起，用商铺的收益，来转贴招商。用商铺的人气来推进商铺的销售，其中的关系，就像鸡和蛋的关系，互为依存。目前，业界在处理此类项目上，一般多是把招商和销售割裂开，销售优先，等到卖不动了，才被迫找招商公司，而这已为时过晚。

  特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：

  1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；

  2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑规划设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；

  3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；